Wohnen und Garten
13.05.2022, 16:00 Uhr / Lesedauer: ca. 4min

Wie Eigentümer die Grundsteuerreform meistern

Eigenheimbesitzer müssen sich ab dem Sommer mit der Neuregelung der Grundsteuer beschäftigen und ihre Daten per Elster an das Finanzamt übermitteln. Foto: dpa

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Eigenheimbesitzer müssen sich ab dem Sommer mit der Neuregelung der Grundsteuer beschäftigen und ihre Daten per Elster an das Finanzamt übermitteln. Foto: dpa

Von Monika Hillemacher

Von 2025 an wird die Grundsteuer für rund 36 Millionen Wohnhäuser, Grundstücke und Nicht-Wohngebäude in Deutschland neu berechnet. Immobilieneigentümer geben dafür schon dieses Jahr beim Finanzamt eine Erklärung zur Feststellung der Grundstückswerte ab.

Warum wird die Grundsteuer anders berechnet?

Die Neuregelung geht auf das Bundesverfassungsgericht zurück. 2018 kippten die Karlsruher Richter die bisher geltende Grundsteuererhebung auf Basis von Einheitswerten. Diese seien zu alt und ungerecht: Im Westen stammen sie aus dem Jahr 1964, im Osten aus dem Jahr 1935. Bund und Länder fanden nach dem Urteilsspruch verfassungsgemäße Lösungen. Nun werden von allen Eigentümern Daten ihrer Immobilien abgefragt, auf deren Basis von 2025 an die neue Grundsteuer zu entrichten ist. „Damit bekommen Bürger mit dem Finanzamt zu tun, die bislang keinerlei Steuererklärungen abgeben mussten, etwa Rentner und Arbeitnehmer“, beschreibt Steuerberater Christian Glewwe von der in Nordhorn ansässigen, auf Grundsteuer spezialisierten N+C Steuerberatungsgesellschaft mbH die Herausforderung.

Was wollen die Finanzbehörden von den Eigentümern wissen?

Weil die Bundesländer die Grundsteuer künftig nach unterschiedlichen Modellen berechnen, unterscheiden sich die abgefragten Angaben. In manchen Ländern sind der Bodenrichtwert und die Grundstücksfläche anzugeben, in anderen Katasterangaben wie Flurstück und Flurnummer sowie Alter des Gebäudes und dessen Nutzung.

Und wie werden die Eigentümer darüber informiert?

Gesetzlich vorgesehen sind öffentliche Bekanntmachungen. Dennoch wollen die meisten Bundesländer Informationsschreiben zur Feststellungserklärung an die Eigentümer verschicken. Ab Mai versendet Niedersachsen die Unterlagen. Sicherheitshalber sollten Eigentümer nicht allein die Zusendung von Informationsschreiben abwarten, sondern zusätzlich auf öffentliche Bekanntmachungen zur Grundsteuer achten.

Woher bekommen Eigentümer die notwendigen Daten?

Die Angaben müssen Immobilieneigentümer grundsätzlich selbst beschaffen. Das dürfte aufwendig werden. Fläche, Nutzung, Baujahr und Sanierungen stehen meistens in den Bau- und Kaufunterlagen, ebenso wie Mit- und Sondereigentumsanteile bei Eigentumswohnungen. Aber schon bei Anbauten ist Nachmessen erforderlich und auch Bodenrichtwerte gilt es erst einmal zu recherchieren. Dabei hilft das amtliche Bodenrichtwertinformationssystem (Boris) des jeweiligen Bundeslands. Regulär sind diese Angaben zahlungspflichtig. „Für die Grundsteuer stellen die Behörden die Daten jedoch kostenlos bereit“, sagt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. Flurstück und Flurnummer können über das Katasteramt besorgt werden.

Bis wann bleibt Zeit zur Ablieferung der Feststellungserklärung?

Eigentümern sitzt eine Frist im Nacken: Sie beginnt am 1. Juli und endet am 31. Oktober 2022. Bis dahin müssen die Unterlagen beim Finanzamt sein.

Holger Freitag, Vertrauensanwalt des Verbands privater Bauherren (vpb), warnt davor, den Aufwand für das Zusammensuchen der Unterlagen zu unterschätzen. „Wer nichts hat, sollte sich kümmern. Die Ämter sind nicht darauf ausgelegt, dass 30 Millionen Immobilienbesitzer losstürmen.“ Auch das Boris-System ist noch nicht überall startklar. Barents Tipp für Eigentümer ist eindeutig: „Jetzt mit dem Zusammenstellen anfangen.“

Nach Auskunft von Kalina-Kerschbaum planen einige Bundesländer, in den Informationsschreiben relevante Angaben für die Grundsteuer zur Immobilie mitzuteilen. Das würde Eigentümern die Arbeit erleichtern. Eigentümer sollten die Daten anhand der eigenen Unterlagen auf Richtigkeit überprüfen und bei Bedarf korrigieren, sagt Kalina-Kerschbaum.

Wie kommen die Unterlagen zum Finanzamt?

Die Abgabenordnung sieht die Übermittlung der Grundsteuerfeststellungserklärung über das elektronische Elster-Portal vor. Dort wollen die Bundesländer Formulare zum Eintragen der Grundsteuerangaben hinterlegen. Die Abgabe in Papierform wird in Ausnahmefällen möglich sein. Etwa, wenn jemand weder einen PC noch PC-Kenntnisse hat. Wer die Papier-Option nutzen will, stellt einen formlosen, begründenden Antrag bei der Finanzverwaltung, so Haus & Grund. Auch hier gilt: Frühzeitig kümmern, damit man die Formulare zügig erhält.

Gibt es Besonderheiten für Eigentümer mit mehreren Immobilien?

Ja, jedes Gebäude und jede Eigentumswohnung wird als wirtschaftlich eigenständig betrachtet und erfordert eine gesonderte Erklärung. Auch dann, wenn jemand in einer Eigentumswohnanlage mehr als eine Einheit besitzt. Verteilen sich die Objekte auf mehrere Bundesländer, kommt erschwerend hinzu, dass verschiedene Anforderungen zu erfüllen sind.

Wozu nutzt der ganze Aufwand?

Basierend auf den Auskünften des Eigentümers erstellt die Finanzverwaltung dessen Grundsteuerwertbescheid. Den sollen Eigentümer voraussichtlich von 2023 an bekommen. Das Dokument ist zentral: Es bildet die Grundlage für den Messbescheid. Aus diesem berechnen die Kommunen am Ende die Grundsteuer, die von 2025 an zu zahlen ist.

Weil also der Wertbescheid über die Höhe der Steuer mitentscheidet, sollten Eigentümer ihn gründlich prüfen. „Wer Fehler entdeckt, kann binnen eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim Finanzamt einlegen“, sagt Kalina-Kerschbaum. Spätere Reklamationen seien ausgeschlossen. „Fehler im Bescheid, die gar nicht oder erst nach Ablauf der Monatsfrist auffallen, erweisen sich damit als überaus kostspielig. Der Eigentümer zahlt in dem Fall über Jahre hinweg zu hohe Grundsteuer. Die gewissenhafte Prüfung des Bescheids ist deshalb unabdingbar“, verdeutlicht Steuerberater Sebastian Derr von der N+C Steuerberatungs¬gesellschaft mbH .

Was passiert bei falschen Angaben?

„Unrichtige Daten fallen dem Eigentümer auf die Füße“, sagt vpb-Experte Holger Freitag. Wer zu viel Fläche oder zu hohe Werte ansetze, zahle später wahrscheinlich zu viel Grundsteuer. Und wer zu wenig ansetze, begehe Steuerhinterziehung.